От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости?
«Как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости?» – актуальный вопрос для многих владельцев недвижимости. Данный показатель учитывается не только при налогообложении, но и при формировании арендной платы, продаже и разделе объектов собственности.
Повышенный интерес к этой теме неслучаен, ведь с 2016 года величина налога на недвижимость устанавливается, исходя из кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной.
В статье мы подробно разберём ответы на часто возникающие вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости различных объектов недвижимости, снижением и оспариванием этой величины.
Содержание статьи:
- Что такое кадастровая стоимость и в чём её отличие от рыночной?
- От чего зависит кадастровая стоимость дома?
- Как формируется для квартиры?
- Как формируется для земельного участка?
- Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
- Как оспорить результаты кадастровой оценки?
Что такое кадастровая стоимость и в чём её отличие от рыночной?
Земельный участок, дом, квартира, строение — любым объектам недвижимости можно дать оценку в денежном выражении. Выделяют два типа стоимости: кадастровую и рыночную. В чём же их отличие?
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, рассчитанная по специальным методикам государственной кадастровой оценки, которые учитывают рыночные показатели и экономические особенности объекта.
Её величина определяется в соответствии с законодательными нормами, за основу берутся методы массовой оценки или методы индивидуального подхода, на ее основе определяется стоимость объекта для государства.
Расчет кадастровой стоимости выполняет лицензированный специалист — самостоятельно это сделать невозможно. После чего данный показатель утверждают в Управлении Росреестра.
Кадастровая стоимость применяется для расчёта:
- налогов на имущество и на земельный участок;
- налога с продажи собственности;
- арендного платежа на земельный участок, если он находится в собственности государства или муниципалитета;
- различных штрафов.
Рыночная стоимость — это цена объекта недвижимости, по которой он может быть продан с учётом всех его особенностей и текущего положения на рынке.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчёте величины первой не учитываются индивидуальные характеристики, например, такие как, состояние ремонта и сантехники, вид из окна и др. Поэтому кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной — это условие описано в приказе Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Но на практике данное требование не всегда выполняется, поэтому часто возникает вопрос о пересмотре кадастровой стоимости.
Переоценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в 5 лет и её величина может колебаться в зависимости от множества обстоятельств. Для разных объектов недвижимости эти факторы отличаются.
Теперь подробнее рассмотрим, от чего зависит кадастровая стоимость дома, квартиры и земельного участка.
От чего зависит кадастровая стоимость дома?
Кадастровая стоимость дома используется при определении размера налога на имущество, также от неё зависит величина компенсации собственникам, если дом или участок земли будет изъят для государственных нужд.
Определим основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость дома:
- Год постройки и степень износа здания. Чем старше дом, тем интенсивнее износ его конструкций и коммуникаций, тем больше он требует вложений. Ветхое здание дешевле нового.
- Материал, из которого изготовлено строение. Например, долговечность деревянных стен 50-60 лет, а срок эксплуатации кирпичных составляет более века. Следовательно, кирпичный дом будет дороже деревянного.
- Площадь дома и прилегающего земельного участка. Важность этих данных при расчёте кадастровой стоимости очевидна: чем больше строение, тем выше его цена. Аналогичная зависимость площади и величины стоимости для прилегающей территории.
- Инфраструктура. К объектам развитой инфраструктуры относятся: дороги, газо- и водоснабжение, больницы, детские сады, школы, магазины.
- Дом, расположенный на территории с вышеперечисленными благами, будет стоить дороже дачного дома, даже если они не отличаются по остальным параметрам.
- Средняя стоимость квадратного метра в регионе. Цена дома зависит также от уровня экономического развития в регионе. Поэтому в формулу определения кадастровой стоимости заложена средняя стоимость квадратного метра жилья, характерная для данного региона.
Также необходимо отметить, что любое строение, находящееся на земельном участке, не отделимо от него, поэтому их кадастровую стоимость суммируют.
Как формируется для квартиры?
Кадастровая стоимость необходима, чтобы знать, какую налоговую сумму нужно оплачивать каждый год за квартиру.
От чего зависит кадастровая стоимость квартиры? Определяется она Кадастровой службой с учётом следующих факторов:
- Пространственное расположение квартиры (район, этаж). Например, чем ближе находится квартира к центру города, тем выше её стоимость.
- Год постройки и физический износ здания, в котором находится квартира. Чем старше дом, тем больше износ и ниже цена.
- Общая площадь. Чем больше площадь квартиры, тем выше её кадастровая стоимость.
- Средняя стоимость квадратного метра — используют средний показатель по оцениваемому району.
- Экономическая ситуация в регионе, средний доход семьи.
Кадастровой оценкой квартиры занимаются специально привлечённые эксперты (оценщики), работающие по заказу государства. При определении кадастровой стоимости учитывают также рыночную цену аналогичных квартир.
Как формируется для земельного участка?
Кадастровая стоимость земельного участка определяется органами Госреестра с учётом параметров:
- Назначение земли.
- Общая площадь участка.
- Уровень экономического развития в районе расположения.
- Местоположение объекта, удалённость от объектов инфраструктуры, непосредственно влияющих на цену. Участок в престижном районе населённого пункта и аналогичный вдали от мегаполиса оценивают по-разному.
- Наличие инженерных коммуникаций.
- Состояние почвы.
- Категория участка. Участок, который относится к поселению, будет иметь разную цену по сравнению с землёй сельскохозяйственного назначения.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Через сервис КТОТАМ.ПРО вы можете как бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, так и, оплатив госпошлину, заказать электронную версию выписки из ЕГРН — официальный документ, который содержит эту информацию.
В течение 30 минут после подачи запроса у вас будет электронная версия документа, заверенная цифровой подписью. Электронную выписку можно использовать для тех же целей, что и бумажный документ, например, в суде, если собственник намерен оспорить кадастровую стоимость недвижимости.
Для определения кадастровой стоимости необходимо знать адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.
Также кадастровую стоимость можно уточнить, воспользовавшись одним из следующих методов:
- на сайте Росреестра в онлайн-справочнике;
- на публичной кадастровой карте;
- оформить выписку в МФЦ, либо на сайте Росреестра, либо в территориальном органе кадастровой палаты.
В онлайн-справочнике Росреестра и на публичной кадастровой карте вы можете бесплатно узнать величину кадастровой стоимости. Чтобы получить официальный документ, необходимо обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра и оплатить госпошлину. Выписка будет готова через 3-5 рабочих дней.
Как оспорить результаты кадастровой оценки?
Знание кадастровой стоимости собственного объекта недвижимости или того, который вы планируете купить, даёт возможность адекватно оценить его рыночную цену, уточнить величину налогов и возможных штрафов.
Если выясняется, что размер кадастровой стоимости преувеличен, то можно попытаться обжаловать его в судебном порядке. Ведь в таком случае имущественный и земельный налог становится выше. Данными делами занимается районный или городской суд (для физических лиц), или арбитражный (для юридических лиц) по месту нахождения объекта.
Для проведения процедуры оспаривания необходимо участие лицензированного специалиста. Он определит реальную рыночную цену объекта недвижимости. Рассмотрев решение эксперта, суд даст заключение и изменит величину кадастровой стоимости. Таким образом, владелец может значительно уменьшить свои расходы по налогам на имущество.
Итак, от чего зависит кадастровая стоимость недвижимости? Факторов, влияющих на величину кадастровой стоимости, множество: площадь объекта, материал и степень износа, разрешённое использование, наличие инженерных коммуникаций, экономическая ситуация в районе расположения. Знание кадастровой стоимости — важное условие для установления рыночной цены объекта недвижимости и расчета налогов.
Комментарии